เหตุการณ์ตลาดเดี๋ยวนี้ ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?



เนื่องจากเดี๋ยวนี้ซื้อขายที่ดินเปล่าเศรษฐกิจทำพิษ มีคนพูดว่าอสังหาอยู่ในตอนขาลงแล้ว หลายท่านก็กลัวว่าจะกำเนิดฟองสบู่จากการที่มีอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายมากเกินความอยากของตลาด กระทั่งแบงค์ชาติจำเป็นต้องออกมาตรการคุมเข้ม LTV เพื่อควบคุมดูแลสินเชื่อเพื่อที่พักอาศัยโดยระบุเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้ครัดเคร่งขึ้นสำหรับเพื่อการซื้อบ้านข้อตกลงลำดับที่สองรวมทั้งสามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เดือนเมษายน 62) ก็เพื่อลดจำนวน demand เทียมที่ปรารถนาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยที่มีเงินออม หรือกำลังซื้อไม่มากพอ ทำให้มีโอกาสเสี่ยงต่อการเกิดหนี้สูญ หรือ NPL ขาดเงินเพียงพอจ่ายค่าผ่อนคอนโดในคราวหลังนั่นเอง พอใช้ยินเรื่องมาตรการ LTV กันแล้ว ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยอาจเริ่มกลัวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเดี๋ยวนี้



สำหรับผู้ที่ลงทุนอสังหาระยะสั้น ดังเช่น ซื้อขายที่ดินเปล่า ซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด อาจไม่เหมาะสมที่จะลงทุนในเดี๋ยวนี้เท่าไรนัก เพราะว่าปัจจุบันนี้มีปริมาณอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมากมาย แล้วยังมีโปรโมชัน ส่วนลดจากผู้ประกอบกิจการเยอะแยะ ทำให้ท่านมีคู่ต่อสู้สำหรับในการขายดาวน์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่ว่าผู้ที่มีเงินเย็น หรือกำลังซื้อมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะนี้มีไม่เท่าไรนัก ก็เลยมีการเสี่ยงสำหรับเพื่อการติดภูเขา ขายดาวน์ไม่ออก แล้วก็จะต้องโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เข้ามาเป็นของตนท้ายที่สุด



แม้กระนั้นสำหรับผู้ที่พึงพอใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ดังเช่น การซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อปลดปล่อยเช่า ซื้อขายที่ดินเปล่า รวมทั้งขายในอีกยาวนานหลายปีด้านหน้า ก็ยังพอเพียงจะไปต่อได้ เมื่อก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ช่าง พวกเราจำเป็นต้องรู้เรื่องก่อนว่าพวกเราจะได้รับผลตอบแทนจากทางไหนบ้าง โดยหลักๆจะมี 2 ทาง โน่นเป็น ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า (Rental Yield) แล้วก็รายได้จากแนวทางการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital gain) ดังนี้ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกโครงงานจะได้รับผลตอบแทนสวยๆกำไรงามๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรายได้จากการปลดปล่อยเช่าไม่สูงเสมือนครั้งก่อน เนื่องจากว่ามีอุปทาน (Supply) อสังหาให้เช่าจากนักลงทุน แล้วก็อสังหาเปิดใหม่จาก developer มากยิ่งกว่าอุปสงค์ (Demand) ปริมาณผู้เช่า ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจสำหรับการต่อรองราคามากยิ่งกว่า ค่าใช้จ่ายในการเช่าก็เลยไม่สามารถที่จะขยับสูงมากขึ้นได้มากนัก ส่วนการจะได้กำไรจากวิธีขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) นั้นขึ้นกับราคาต้นทุนที่พวกเราซื้อ รวมทั้งสมรรถนะของทำเลที่ตั้งและก็แผนการอีกด้วย วันนี้ Tooktee จะมาชี้แนะ 8 กลเม็ดการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน ให้ท่านไม่นก ไม่ติดภูเขา

แนวทางการลงทุนอสังหาฯ

Real demand ควรจะเลือกคอนโดที่มีทิศทางคนอยู่จริงมากมาย

ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง เนื่องจากว่ามีความหมายว่าคุณจะมีคู่ปรปักษ์ปลดปล่อยเช่าอสังหามากเพิ่มขึ้นนั่นเอง รวมทั้งมีความหมายว่าคอนโดนี้บางครั้งอาจจะมิได้ตรงกับสิ่งที่จำเป็นของตลาดจริง ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน ถ้าหากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นแผนการที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว ให้กวาดตามองตามระเบียงห้องนอน ถ้าเกิดมีเครื่องมือตากไว้ มีผ้าม่าน ลักษณะราวกับคุณอาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าดึงดูดที่จะลงทุน หรือทดลองถามนิติบุคคล แม่ค้า และก็วินรถมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอยมองเพื่อความแน่นอน



Real Value ราคาอสังหาตรงกับราคาท้องตลาดจริงไหม?

เนื่องจากว่าเงินลงทุนสำหรับเพื่อการซื้อคอนโดของแต่ละคนมิได้เสมอกัน แม้จะเป็นแผนการเดียวกัน หรืออยู่ในเขตเดียวกันแต่ว่าซื้อกันคนละขณะก็จะมีต้นทุนการซื้อแตกต่างกัน ถ้าหากคุณซื้อคอนโดมาในราคาแพง จังหวะได้กำไรจากวิธีขายต่อก็น้อยลง รวมทั้งผลตอบแทนจากการปลดปล่อยเช่าก็ลดน้อยลงด้วย



ประสิทธิภาพโครงงานและก็ห้องของพวกเรา

ลองนึกภาพอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนกล่าวว่า จะมองอสังหาจะต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลที่ตั้งสำคัญก็จริง แม้กระนั้นในทำเลที่ตั้งเดียวกันก็มีหลายโครงงาน พวกเราบางทีอาจนำแนวความคิดทางการตลาด 4P (Product, Price, Place, Promotion) มาใช่สำหรับเพื่อการประเมินด้วย ยกตัวอย่างเช่น



Product - ต้นแบบห้อง รวมทั้งขนาดห้องตรงกับความอยากได้ของผู้บริโภค-ผู้เช่าในตลาดไหม? ได้แก่

บางแผนการขายห้องขนาดใหญ่ แม้ราคาต่อตารางเมตรจะไม่ได้แตกต่างจากโครงงานรอบกาย เพียงแค่ ราคาห้องสูงยิ่งกว่า ผู้บริโภคต่อรวมทั้งคนเช่าอยู่บางครั้งอาจจะไม่ต้องการที่จะอยากจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้ ฯลฯ



Price – เทียบกับราคาคอนโด บ้าน ทาวน์เฮ้าส์บริเวณราคาอสังหาที่พวกเราจะซื้อนับว่าเป็นโอกาส ที่ดีมากกว่าไหม? ถ้าว่าราคาของพวกเราสูงเกินไปกว่าแผนการบริเวณโดยที่ลักษณะโครงงานใกล้เคียง กันก็ได้โอกาสสำหรับในการขายต่อ และก็ปลดปล่อยเช่าได้ยากขึ้น



Place – การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่จะทำให้ราคามากขึ้นในอนาคต สามารถพินิจได้จาก หลายเหตุ ดังเช่นว่า บริเวณโครงงานมีความสามารถในกาารดึงดูดคนมาพักอาศัยเพิ่มไหม ถ้าหากมีสิ่ง อำนวยความสะดวก ยกตัวอย่างเช่น ตลาด ร้านรวง รวมทั้งห้องอาหาร หรือมีการปรับปรุงส่วนประกอบเบื้องต้น ดังเช่น รถไฟฟ้า รวมทั้งทางด่วน ก็ได้โอกาสราคามากขึ้นในอนาคต



Promotion – ระลึกถึงจุดแข็งของห้้องพวกเราที่จะจูงใจคนมาเช่า ซื้อถึงแม้ว่าจะได้ ดังเช่นว่า ห้องทิวทัศน์งาม อยู่ในมุมสงบชั้นสูง ฯลฯ



เลือกห้องให้ประทับใจคนเช่า-ผู้ซื้อต่อ ไม่ใช่แค่ประทับใจพวกเรา

บางบุคคลเลือกห้องด้านล่างๆเพราะเหตุว่าราคาไม่แพง หรือซื้อขายที่ดินเปล่าชั้นเดี่ยวกับศูนย์กลางเนื่องจากมีความคิดว่าสะดวกดี บางบุคคลก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid เนื่องจากว่าถูกใจไลฟ์สไตล์อย่างงี้ แต่ว่าคนเช่าโดยมากอาจมองว่าห้องด้านล่างทำเลที่ตั้งมิได้ ชั้นศูนย์กลางเสียงดัง หรือห้องมองเพล็กซ์แพงค่าใช้จ่ายในการเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปลดปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก ทดลองมีความคิดว่ากรุ๊ปลูกค้าของพวกเราเป็นผู้ใด แล้วก็เขาอยากได้อะไรก่อนที่จะลงทุนซื้อคอนโดมาปลดปล่อยเช่า เพราะว่าเขาบางครั้งอาจจะถูกใจไม่ราวกับพวกเรา



ที่ดินไม่ = คู่แข่งขันในอนาคต?

ทดลองเล็งที่ดินไม่บริเวณโครงงานให้ดี เนื่องจากที่ดินเหล่านี้ล่ะตัวการ ถ้าเกิดเลือกห้องที่หันไปทางที่ดินพวกนี้ ตอนซื้อแรกๆบางครั้งก็อาจจะได้ทิวทัศน์ดี เตียน โปร่ง สบาย แต่ว่าอยู่ไปครู่หนึ่งมีคนขึ้นแผนการใหม่ขึ้นมา คนอยู่จำเป็นต้องพบกับเสียงดัง จะสร้างหนก็บังทิวทัศน์พวกเราหมดเลย แปลงเป็นว่าทำเลดีๆที่พวกเราเล็งไว้บางทีอาจจะไม่ดีอีกต่อไป