เหตุการณ์ตลาดปัจจุบันนี้ ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?

เนื่องจากว่าระยะนี้เศรษฐกิจทำพิษ มีคนกล่าวว่าอสังหาอยู่ในตอนขาลงแล้ว หลายท่านก็กลัวว่าจะกำเนิดฟองสบู่จากการที่มีอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายมากเกินสิ่งที่ต้องการของตลาด กระทั่งแบงค์ชาติจะต้องออกมาตรการคุมเข้ม LTV เพื่อควบคุมดูแลสินเชื่อเพื่อที่พักอาศัยโดยระบุเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้ครัดเคร่งขึ้นสำหรับเพื่อการซื้อบ้านคำสัญญาลำดับที่สองรวมทั้งสามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เดือนเมษายน 62) ก็เพื่อลดจำนวน demand เทียมที่อยากซื้อเว็บซื้อขายที่ดินราคาถูกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยที่มีเงินออม หรือกำลังซื้อไม่มากพอ ทำให้มีโอกาสเสี่ยงต่อการเกิดหนี้สูญ หรือ NPL ขาดเงินเพียงพอจ่ายค่าผ่อนคอนโดในคราวหลังนั่นเอง พอใช้ยินเรื่องมาตรการ LTV กันแล้ว ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยอาจเริ่มกลัวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเดี๋ยวนี้

สำหรับผู้ที่ลงทุนอสังหาระยะสั้น ยกตัวอย่างเช่น ซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด คงจะไม่เหมาะสมที่จะลงทุนในเดี๋ยวนี้เยอะแค่ไหนนัก เนื่องจากว่าปัจจุบันนี้มีปริมาณอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมากมาย แล้วยังมีโปรโมชัน ส่วนลดจากผู้ประกอบกิจการเยอะแยะ ทำให้ท่านมีคู่ต่อสู้สำหรับการขายดาวน์เพิ่มมากขึ้น แต่ว่าผู้ที่มีเงินเย็น หรือกำลังซื้อมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเดี๋ยวนี้มีไม่มากสักเท่าไรนัก ก็เลยมีการเสี่ยงสำหรับการติดภูเขา ขายดาวน์ไม่ออก รวมทั้งจำเป็นต้องโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เข้ามาเป็นของตนท้ายที่สุด

แต่ว่าสำหรับผู้ที่พอใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ยกตัวอย่างเช่น เว็บซื้อขายที่ดินราคาถูก การซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อปลดปล่อยเช่า และก็ขายในอีกนับเป็นเวลาหลายปีด้านหน้า ก็ยังพอเพียงจะไปต่อได้ เมื่อก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ช่าง พวกเราจะต้องรู้เรื่องก่อนว่าพวกเราจะได้รับผลตอบแทนจากทางไหนบ้าง โดยหลักๆจะมี 2 ทาง โน่นเป็น ค่าใช้จ่ายในการเช่า (Rental Yield) แล้วก็รายได้จากวิธีขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital gain) ดังนี้ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกโครงงานจะได้รับผลตอบแทนสวยๆกำไรงามๆโดยยิ่งไปกว่านั้นเมื่อรายได้จากการปลดปล่อยเช่าไม่สูงราวกับก่อนหน้า เพราะว่ามีอุปทาน (Supply) อสังหาให้เช่าจากนักลงทุน แล้วก็อสังหาเปิดใหม่จาก developer มากยิ่งกว่าอุปสงค์ (Demand) ปริมาณผู้เช่า ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจสำหรับในการต่อรองราคามากยิ่งกว่า ค่าใช้จ่ายในการเช่าก็เลยไม่สามารถที่จะขยับสูงมากขึ้นได้มากนัก ส่วนการจะทำเงินจากวิธีขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) นั้นขึ้นกับราคาต้นทุนที่พวกเราซื้อ รวมทั้งความสามารถของทำเลที่ตั้งและก็โครงงานอีกด้วย วันนี้ Tooktee จะมาชี้แนะ 8 กลเม็ดการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน ให้ท่านไม่นก ไม่ติดภูเขา

แนวทางการลงทุนอสังหาฯ

Real demand ควรที่จะเลือกคอนโดที่มีลักษณะท่าทางคนอยู่จริงมากมาย

ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง เว็บซื้อขายที่ดินราคาถูก เพราะเหตุว่าแปลว่าคุณจะมีคู่แข่งขันปลดปล่อยเช่าอสังหาเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง และก็แสดงว่าคอนโดนี้บางทีอาจจะมิได้ตรงกับความจำเป็นของตลาดจริง ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน ถ้าหากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นแผนการที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว ให้ส่ายตาดูมองตามระเบียงห้องนอน แม้มีวัสดุอุปกรณ์ตากไว้ มีผ้าม่าน ลักษณะราวกับคุณอาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าดึงดูดที่จะลงทุน หรือทดลองถามนิติบุคคล แม่ค้า รวมทั้งวินจักรยานยนต์หน้าปากซอยมองเพื่อความมั่นใจ

Real Value ราคาอสังหาตรงกับราคาตามท้องตลาดจริงไหม?

เพราะว่าทุนสำหรับเพื่อการซื้อคอนโดของแต่ละคนมิได้เสมอกัน หากแม้จะเป็นโครงงานเดียวกัน หรืออยู่ในบริเวณเดียวกันแม้กระนั้นซื้อกันคนละระยะเวลาก็จะมีต้นทุนการซื้อแตกต่างกัน ถ้าเกิดคุณซื้อคอนโดมาในราคาแพง ช่องทางทำเงินจากแนวทางการขายต่อก็น้อยลง รวมทั้งผลตอบแทนจากการปลดปล่อยเช่าก็ลดลงด้วย

ความสามารถแผนการรวมทั้งห้องของพวกเรา

ลองคิดดูอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนพูดว่า จะมองอสังหาจะต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลที่ตั้งสำคัญก็จริง แต่ว่าในทำเลที่ตั้งเดียวกันก็มีหลายโครงงาน พวกเราบางทีอาจนำแนวความคิดทางการตลาด 4P (Product, Price, Place, Promotion) มาใช่สำหรับเพื่อการประเมินด้วย อาทิเช่น

Product - แบบห้อง และก็ขนาดห้องตรงกับความอยากได้ของคนซื้อ-ผู้เช่าในตลาดไหม? เป็นต้นว่า

บางโครงงานขายห้องขนาดใหญ่ แม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะไม่ได้แตกต่างจากแผนการรอบตัว เพียงแค่เว็บซื้อขายที่ดินราคาถูก ราคาห้องสูงขึ้นมากยิ่งกว่า ผู้บริโภคต่อแล้วก็คนเช่าอยู่บางทีก็อาจจะไม่ได้อยากจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้ ฯลฯ

Price – เทียบกับราคาคอนโด บ้าน ทาวน์เฮ้าส์บริเวณราคาอสังหาที่พวกเราจะซื้อนับได้ว่าเป็นหนทาง ที่ดียิ่งกว่าไหม? หากว่าราคาของพวกเราสูงมากไปกว่าโครงงานบริเวณโดยที่ลักษณะโครงงานใกล้เคียง กันก็ได้โอกาสสำหรับในการขายต่อ และก็ปลดปล่อยเช่าได้ยากขึ้น

Place – การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่จะทำให้ราคามากขึ้นในอนาคต สามารถใคร่ครวญได้จาก หลายต้นเหตุ ดังเช่น บริเวณโครงงานมีความสามารถในกาารดึงดูดคนมาอาศัยเพิ่มไหม ถ้ามีสิ่ง อำนวยความสะดวก เป็นต้นว่า ตลาด ร้าน และก็ห้องอาหาร หรือมีการปรับปรุงองค์ประกอบเบื้องต้น เป็นต้นว่า รถไฟฟ้า แล้วก็ทางด่วน ก็ได้โอกาสราคามากขึ้นในอนาคต

Promotion – ระลึกถึงลักษณะเด่นของห้้องพวกเราที่จะจูงใจคนมาเช่า ซื้อแม้กระทั่งได้ ยกตัวอย่างเช่น ห้องทิวทัศน์งาม อยู่ในมุมสงบชั้นสูง ฯลฯ

เลือกห้องให้ชื่นชอบคนเช่า-ผู้บริโภคต่อ ไม่ใช่แค่ชอบใจพวกเรา

บางบุคคลเลือกห้องด้านล่างๆเพราะว่าราคาไม่แพง หรือชั้นเดี่ยวกับศูนย์กลางเพราะว่ามีความคิดว่าสะดวกดี บางบุคคลก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid เพราะเหตุว่าถูกใจไลฟ์สไตล์อย่างงี้ แต่ว่าคนเช่าจำนวนมากอาจมองว่าห้องด้านล่างทำเลที่ตั้งมิได้ ชั้นศูนย์กลางเสียงดัง หรือห้องมองเพล็กซ์ราคาแพงค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปลดปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก ทดลองมีความคิดว่ากรุ๊ปลูกค้าของพวกเราเป็นผู้ใด และก็เขาอยากอะไรก่อนที่จะลงทุนซื้อคอนโดมาปลดปล่อยเช่า เพราะเหตุว่าเขาบางทีอาจจะถูกใจไม่เสมือนพวกเรา

ที่ดินไม่ = คู่ต่อสู้ในอนาคต?

ทดลองเล็งที่ดินไม่บริเวณแผนการให้ดี เนื่องจากที่ดินเหล่านี้ล่ะตัวการ ถ้าเกิดเลือกห้องที่หันไปทางที่ดินพวกนี้ ตอนซื้อแรกๆบางทีก็อาจจะได้ทิวทัศน์ดี โล่งเตียน โปร่ง สบาย แต่ว่าอยู่ไปครู่หนึ่งมีคนขึ้นโครงงานใหม่ขึ้นมา คนอยู่จำเป็นต้องพบกับเสียงดัง จะสร้างหนก็บังทิวทัศน์พวกเราหมดเลย แปลงเป็นว่าทำเลดีๆที่พวกเราเล็งไว้บางครั้งก็อาจจะไม่ดีอีกต่อไป