tanakon

tanakon

สมาชิก

tanakon.thap@gmail.com

  ซื้อขายที่ดินราคาถูก (18 อ่าน)

2021-10-08 09:59

เหตุการณ์ตลาดตอนนี้ ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?



เนื่องจากว่าขณะนี้เศรษฐกิจทำพิษ มีคนกล่าวว่าอสังหาอยู่ในตอนขาลงแล้ว ผู้คนจำนวนมากก็กลัวว่าจะกำเนิดฟองสบู่จากการที่ซื้อขายที่ดินราคาถูกมีอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายมากเกินสิ่งที่ต้องการของตลาด จนกระทั่งแบงค์ชาติจะต้องออกมาตรการคุมเข้ม LTV เพื่อควบคุมดูแลสินเชื่อเพื่อที่พักที่อาศัยโดยระบุเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เคร่งครัดขึ้นในการซื้อบ้านคำสัญญาลำดับที่สองและก็สามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เดือนเมษายน 62) ก็เพื่อลดจำนวน demand เทียมที่ปรารถนาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยที่มีเงินออม หรือกำลังซื้อไม่มากพอ ทำให้มีความเสี่ยงต่อการเกิดหนี้สูญ หรือ NPL ขาดเงินพอเพียงจ่ายค่าผ่อนคอนโดในวันหลังนั่นเอง พอใช้ยินเรื่องมาตรการ LTV กันแล้ว หลายท่านอาจเริ่มกลัวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้



สำหรับผู้ที่ลงทุนอสังหาระยะสั้น ยกตัวอย่างเช่น ซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด อาจจะไม่เหมาะสมที่จะลงทุนในตอนนี้เท่าไรนัก เหตุเพราะปัจจุบันนี้มีปริมาณอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมากมาย แล้วยังมีโปรโมชัน ส่วนลดจากผู้ประกอบธุรกิจมากมายก่ายกอง ทำให้ท่านมีคู่แข่งขันสำหรับเพื่อการขายดาวน์เยอะขึ้น แม้กระนั้นผู้ที่มีเงินเย็น หรือกำลังซื้อมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้มีไม่มากสักเท่าไรนัก ก็เลยมีการเสี่ยงสำหรับการติดภูเขา ขายดาวน์ไม่ออก และก็จำต้องโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เข้ามาเป็นของตัวเองสุดท้าย



แม้กระนั้นสำหรับผู้ที่พึงพอใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ดังเช่น การซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อปลดปล่อยเช่า และก็ซื้อขายที่ดินราคาถูกขายในอีกนับเป็นเวลาหลายปีด้านหน้า ก็ยังเพียงพอจะไปต่อได้ เมื่อก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ช่าง พวกเราจำเป็นต้องรู้เรื่องก่อนว่าพวกเราจะได้รับผลตอบแทนจากทางไหนบ้าง โดยหลักๆจะมี 2 ทาง โน่นเป็น ค่าใช้จ่ายในการเช่า (Rental Yield) รวมทั้งรายได้จากแนวทางการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital gain) ดังนี้ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกโครงงานจะได้รับผลตอบแทนสวยๆกำไรงามๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรายได้จากการปลดปล่อยเช่าไม่สูงเสมือนคราวก่อน ด้วยเหตุว่ามีอุปทาน (Supply) อสังหาให้เช่าจากนักลงทุน รวมทั้งอสังหาเปิดใหม่จาก developer มากยิ่งกว่าอุปสงค์ (Demand) ปริมาณผู้เช่า ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจสำหรับในการต่อรองราคามากยิ่งกว่า ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าก็เลยไม่สามารถที่จะขยับสูงมากขึ้นได้มากนัก ส่วนการจะทำเงินจากแนวทางการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) นั้นขึ้นกับราคาต้นทุนที่พวกเราซื้อ แล้วก็ความสามารถของทำเลที่ตั้งและก็แผนการอีกด้วย วันนี้ Tooktee จะมาชี้แนะ 8 กลเม็ดการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน ให้ท่านไม่นก ไม่ติดภูเขา



วิธีการลงทุนอสังหาฯ



Real demand ควรที่จะทำการเลือกคอนโดที่มีลักษณะท่าทางคนอยู่จริงมากมาย

ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง เพราะเหตุว่ามีความหมายว่าคุณจะมีคู่แข่งขันซื้อขายที่ดินราคาถูกปลดปล่อยเช่าอสังหาเยอะขึ้นนั่นเอง รวมทั้งหมายความว่าคอนโดนี้บางครั้งอาจจะมิได้ตรงกับสิ่งที่มีความต้องการของตลาดจริง ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน ถ้าหากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นโครงงานที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว ให้กวาดตามองตามระเบียงห้องนอน ถ้ามีเครื่องใช้ไม้สอยตากไว้ มีผ้าม่าน ลักษณะเสมือนคุณพักอาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าดึงดูดที่จะลงทุน หรือทดลองถามนิติบุคคล แม่ค้า และก็วินรถมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอยมองเพื่อความมั่นใจ



Real Value ราคาอสังหาตรงกับราคาท้องตลาดจริงไหม?

เพราะเหตุว่าทุนสำหรับการซื้อคอนโดของแต่ละคนมิได้เสมอกัน หากแม้จะเป็นโครงงานเดียวกัน หรืออยู่ในเขตเดียวกันแม้กระนั้นซื้อกันคนละขณะก็จะมีต้นทุนการซื้อแตกต่างกัน ถ้าหากคุณซื้อคอนโดมาในราคาแพง จังหวะได้กำไรจากแนวทางการขายต่อก็ต่ำลง และก็ผลตอบแทนจากการปลดปล่อยเช่าก็ลดน้อยลงด้วย



ความสามารถโครงงานและก็ห้องของพวกเรา

ลองนึกภาพอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนกล่าวว่า จะมองอสังหาจะต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลที่ตั้งสำคัญก็จริง แม้กระนั้นในทำเลที่ตั้งเดียวกันก็มีหลายแผนการ พวกเราบางทีอาจนำแนวความคิดทางการตลาด 4P (Product, Price, Place, Promotion) มาใช่สำหรับการประเมินด้วย ตัวอย่างเช่น



Product - ต้นแบบห้อง รวมทั้งขนาดห้องตรงกับสิ่งที่ต้องการของผู้บริโภค-ผู้เช่าในตลาดไหม? เป็นต้นว่า

บางแผนการขายห้องขนาดใหญ่ ถึงราคาต่อตารางเมตรจะไม่แตกต่างจากโครงงานรอบกาย เพียงแค่ ราคาห้องสูงขึ้นยิ่งกว่า ผู้ซื้อต่อแล้วก็คนเช่าอยู่บางทีก็อาจจะไม่อยากจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้ ฯลฯ



Price – เทียบกับราคาคอนโด บ้าน ทาวน์เฮ้าส์บริเวณราคาอสังหาที่พวกเราจะซื้อนับได้ว่าเป็นช่องทาง ที่ดีมากกว่าไหม? หากว่าราคาของพวกเราสูงมากเกินไปกว่าแผนการบริเวณโดยที่ลักษณะแผนการใกล้เคียง กันก็ได้โอกาสสำหรับในการขายต่อ และก็ปลดปล่อยเช่าได้ยากขึ้น



Place – การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่จะทำให้ราคามากขึ้นในอนาคต สามารถพินิจพิเคราะห์ได้จาก หลายต้นเหตุ ตัวอย่างเช่น บริเวณแผนการมีประสิทธิภาพในกาารดึงดูดคนมาพักอาศัยเพิ่มไหม แม้มีสิ่ง อำนวยความสะดวก ยกตัวอย่างเช่น ตลาด ร้านรวง แล้วก็ห้องอาหาร หรือมีการปรับปรุงองค์ประกอบเบื้องต้น ดังเช่นว่า รถไฟฟ้า และก็ทางด่วน ก็ได้โอกาสราคามากขึ้นในอนาคต



Promotion – รำลึกถึงคุณลักษณะเด่นของห้้องพวกเราที่จะจูงใจคนมาเช่า ซื้อถึงแม้ว่าจะได้ อาทิเช่น ห้องทิวทัศน์งาม อยู่ในมุมสงบชั้นสูง ฯลฯ



เลือกห้องซื้อขายที่ดินราคาถูกให้ชื่นชอบคนเช่า-ผู้บริโภคต่อ ไม่ใช่แค่ประทับใจพวกเรา

บางบุคคลเลือกห้องด้านล่างๆเนื่องจากว่าราคาไม่แพง หรือชั้นเดี่ยวกับศูนย์กลางเพราะว่ามีความคิดว่าสบายดี บางบุคคลก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid ด้วยเหตุว่าถูกใจไลฟ์สไตล์แบบงี้ แต่ว่าคนเช่าจำนวนมากอาจมองว่าห้องด้านล่างทำเลที่ตั้งมิได้ ชั้นศูนย์กลางเสียงดัง หรือห้องมองเพล็กซ์ราคาแพงค่าใช้จ่ายในการเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปลดปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก ทดลองมีความคิดว่ากรุ๊ปลูกค้าของพวกเราเป็นผู้ใดกันแน่ แล้วก็เขาอยากอะไรก่อนที่จะลงทุนซื้อคอนโดมาปลดปล่อยเช่า เพราะเหตุว่าเขาบางทีก็อาจจะถูกใจไม่เสมือนพวกเรา



ที่ดินไม่ = คู่ปรปักษ์ในอนาคต?

ทดลองเล็งที่ดินไม่บริเวณโครงงานให้ดี เนื่องจากว่าที่ดินเหล่านี้ล่ะตัวการ หากเลือกซื้อขายที่ดินราคาถูกห้องที่หันไปทางที่ดินพวกนี้ ตอนซื้อแรกๆบางทีก็อาจจะได้ทิวทัศน์ดี โล่งเตียน โปร่ง สบาย แต่ว่าอยู่ไปครู่หนึ่งมีคนขึ้นโครงงานใหม่ขึ้นมา คนอยู่จะต้องพบกับเสียงดัง จะสร้างหนก็บังทิวทัศน์พวกเราหมดเลย แปลงเป็นว่าทำเลดีๆที่พวกเราเล็งไว้บางทีก็อาจจะไม่ดีอีกต่อไป

tanakon

tanakon

สมาชิก

tanakon.thap@gmail.com

ตอบกระทู้
CAPTCHA Image
กรุณากรอกตัวเลขผลลัพธ์จากด้านบน
Powered by MakeWebEasy.com